Calculadora de Hipoteca PRO: cuota y dinero inicial
Calcula la cuota, compara plazos y comprueba qué ahorros necesitas según los conceptos que tú incluyas.
Resultado estimado
Cuota mensual aproximada
TIN constante y cuota matemática sin redondeo contractual mensual.
Plan de compra
¿Cuánto dinero necesitas para comprar?
Incluido
No incluido o pendiente
Escenarios
Compara distintos plazos
Más plazo suele reducir la cuota y aumentar los intereses totales.
Evolución
Saldo pendiente
Evolución del saldo pendiente de la hipoteca
Capital pendiente al cierre de cada año
Ver cuadro de amortización
Detalle mensual calculado por el motor, sin redondeo contractual cuota a cuota.
Cuadro mensual de amortización
Cuota
Capital inicial
Intereses
Capital amortizado
Pago
Saldo pendiente
¿Qué pasaría si amortizo anticipadamente?
La comisión es un dato manual. No aplicamos límites legales automáticamente ni recomendamos una alternativa.
€
años
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Alcance de la herramienta
Qué calcula Hipoteca PRO
Este simulador de hipoteca estima la cuota mensual, el capital solicitado, el porcentaje financiado, los intereses y el total pagado al banco para un TIN constante. También compara plazos, representa la evolución del saldo, genera el cuadro de amortización y simula una amortización anticipada reduciendo cuota o plazo.
Además, separa la financiación del dinero que necesitas antes de comprar. Compara la entrada y los costes que hayas incluido con tus ahorros disponibles. Si un impuesto o coste no se conoce, queda señalado como pendiente y no se inventa una cantidad. El resultado es educativo: no constituye una oferta bancaria.
Motor hipotecario
Cómo se calcula la cuota de la hipoteca
Hipoteca PRO utiliza el sistema francés de cuota constante. Para un TIN positivo, el motor aplica:
P: capital hipotecario, es decir, precio menos entrada.
r: TIN mensual, obtenido al dividir el TIN anual decimal entre 12.
n: número entero de cuotas mensuales.
C: cuota matemática mensual.
Con TIN 0 %, el motor no evalúa la fórmula general: calcula expresamente cuota = capital / número de cuotas. Mantiene precisión interna completa y deja el formato a céntimos para la presentación.
TIN y TAE no son lo mismo
El TIN es el tipo nominal empleado aquí para calcular los intereses periódicos. La TAE incorpora la periodicidad y los gastos y comisiones que correspondan conforme a su metodología. El simulador de TAE hipotecaria del Banco de España requiere importe, plazo, tipo, comisiones y otros gastos, incluidos los periódicos cuando proceden.
Hipoteca PRO v1.0 no calcula ni aproxima la TAE. Mostrar una pseudo-TAE sin todos los flujos necesarios sería engañoso.
Planificación de la compra
Entrada, financiación y dinero necesario para comprar
El capital solicitado se obtiene mediante precio de la vivienda − entrada. El porcentaje financiado mostrado es capital / precio × 100. La entrada es, por tanto, la parte del precio que aportas sin financiar; no equivale necesariamente a todo el dinero inicial de la operación.
La referencia al 80 % es solo informativa. La Guía de acceso al préstamo hipotecario del Banco de España explica que ese porcentaje se relaciona habitualmente con el valor de tasación y que la cantidad concedida también depende de la solvencia, la política de la entidad, el inmueble y otras garantías. No es un máximo legal universal ni una predicción de aprobación.
La entrada no es el coste inicial completo
Antes de comprar puede ser necesario cubrir entrada, impuestos, costes de compraventa y costes asociados al préstamo. Hipoteca PRO distingue esos grupos, suma únicamente los conceptos incluidos y los compara con tus ahorros. El colchón es el superávit después de cubrirlos; el déficit es la cantidad que falta.
Cuando ves «Impuestos: no calculados», la exclusión es deliberada: el total se denomina total de conceptos incluidos porque no pretende representar un coste de adquisición completo. Si estás reuniendo ese dinero, la Calculadora de Ahorro PRO puede ayudarte a convertir la entrada y los costes conocidos en un objetivo mensual. Para relacionar la cuota con el ingreso realmente disponible, puedes estimar primero tu salario en la calculadora de sueldo neto; ninguna de las dos herramientas predice la decisión de una entidad.
Esta versión no aplica tipos, bonificaciones, AJD ni tablas autonómicas. El resultado concreto puede depender del territorio, la naturaleza del inmueble y las circunstancias de la operación; por eso la interfaz solo acepta un importe fiscal manual.
Capital e intereses
Sistema francés, plazo y amortización anticipada
En cada cuota, los intereses se calculan sobre el saldo pendiente y el resto amortiza capital. Al principio suele pesar más el interés; a medida que baja el saldo, aumenta la parte destinada a capital. El cuadro muestra saldo inicial, intereses, capital amortizado, pago y saldo final de cada mensualidad.
Manteniendo capital y TIN positivo, un plazo mayor normalmente reduce la cuota y aumenta la suma total de intereses. El comparador hace visible ese intercambio matemático, pero no recomienda un plazo concreto.
Reducir cuota o reducir plazo
La amortización anticipada devuelve capital antes del calendario previsto. «Reducir cuota» conserva las mensualidades restantes y recalcula una cuota menor. «Reducir plazo» mantiene como referencia la cuota anterior y determina cuántas mensualidades necesita el nuevo saldo, incluida una última cuota menor cuando corresponde.
El ahorro bruto compara intereses futuros antes y después; el ahorro neto resta la comisión que tú hayas escrito. No se aplica una comisión automática. La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, contempla el reembolso anticipado y la información que debe facilitar el prestamista, pero la comisión concreta depende del contrato y de la normativa aplicable al caso.
Transparencia
Metodología pública de Hipoteca PRO
Los importes internos están expresados en euros.
El TIN es nominal anual decimal; el TIN mensual es TIN anual ÷ 12.
La cuota positiva utiliza el sistema francés y TIN 0 usa capital ÷ cuotas.
El plazo se convierte desde años a meses enteros.
El motor conserva precisión interna y no redondea anticipadamente a céntimos.
El total bancario es capital más intereses; no es el coste total de comprar.
La comparación mantiene capital y TIN y cambia una colección de plazos.
El cuadro calcula intereses sobre saldo, amortización como cuota menos intereses y el nuevo saldo.
La última cuota corrige residuos numéricos sin crear saldos o cuotas fantasma.
La amortización anticipada puede partir del estado tras un número de cuotas.
Las comisiones de amortización son importes manuales, con valor inicial 0 €.
Los costes externos se agregan por separado como compraventa o préstamo.
Dinero inicial incluido = entrada + costes de compraventa + costes del préstamo introducidos.
El colchón o déficit compara ese total parcial con los ahorros disponibles.
El 80 % es un umbral visual configurable, no una regla de aprobación.
No se calcula TAE ni se aplican reglas fiscales automáticas.
Antes de interpretar el resultado
Limitaciones de la simulación
Es una simulación educativa con TIN constante, no una oferta bancaria.
No modela hipotecas variables, mixtas, Euríbor ni revisiones del tipo.
No calcula TAE ni conoce automáticamente todas las comisiones.
No aplica fiscalidad autonómica ni determina todos los costes de adquisición.
No sustituye la FEIN, el contrato, la información de la entidad o asesoramiento profesional.
Los resultados pueden diferir por fechas de pago, redondeos contractuales, carencias y otras condiciones no modeladas.
Hipoteca PRO usa el sistema francés: para un capital, un TIN mensual y un número de cuotas, calcula una cuota constante mientras el tipo no cambie. Con TIN cero divide el capital entre las cuotas.
¿Qué es el TIN de una hipoteca?
El TIN es el tipo de interés nominal. La herramienta recibe el TIN anual y lo divide entre doce para obtener el tipo mensual utilizado en la simulación.
¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE?
El TIN expresa el tipo nominal usado para calcular intereses. La TAE incorpora la frecuencia de pagos y los gastos y comisiones que correspondan según su metodología, por lo que no son equivalentes.
¿Hipoteca PRO calcula la TAE?
No. Hipoteca PRO v1.0 no calcula ni aproxima la TAE porque no conoce todos los flujos, gastos y comisiones necesarios.
¿Qué es el sistema francés de amortización?
Es un sistema de cuota constante cuando el tipo no cambia. Al principio pesa más el interés y después aumenta la parte de capital amortizado.
¿Cuánto necesito de entrada para comprar una vivienda?
La entrada es la parte del precio que no financias. Esta calculadora no fija una entrada obligatoria: muestra el capital solicitado y el porcentaje financiado a partir de tus datos.
¿Qué significa financiar el 80 %?
Significa que el préstamo equivale al 80 % del valor usado como referencia. Es una referencia habitual, no un máximo legal universal; la entidad considera tasación, solvencia y su política de concesión.
¿Necesito dinero además de la entrada?
Puede ser necesario cubrir impuestos, costes de compraventa y costes asociados al préstamo. La herramienta suma solo los importes que introduces y señala lo pendiente.
¿Los impuestos están incluidos?
Solo si introduces un importe fiscal manual. Si aparece «no calculados», el total excluye deliberadamente esos impuestos.
¿Qué diferencia fiscal general existe entre vivienda nueva y usada?
Con carácter general, la primera entrega por el promotor está sujeta a IVA y la vivienda usada a ITP. El resultado concreto depende del territorio y de las circunstancias; esta versión no lo calcula automáticamente.
¿Qué ocurre con una hipoteca al 0 %?
No se generan intereses: la cuota matemática es el capital dividido entre el número de cuotas.
¿Qué ocurre si aumento el plazo?
Manteniendo capital y TIN positivo, normalmente baja la cuota mensual y aumenta la suma total de intereses. La herramienta permite comparar escenarios sin recomendar uno.
¿Qué muestra el cuadro de amortización?
Para cada mensualidad muestra saldo inicial, intereses, capital amortizado, pago y saldo pendiente.
¿Qué es amortizar anticipadamente?
Es devolver una parte del saldo antes del calendario previsto. La herramienta simula cómo cambiarían cuota o plazo.
¿Es mejor reducir cuota o plazo?
No existe una respuesta universal. Reducir cuota mantiene el plazo restante con una mensualidad menor; reducir plazo conserva la cuota como referencia y acorta la duración.
¿La comisión de amortización está incluida?
Solo se incluye la cantidad que escribes manualmente. La calculadora no asigna una comisión legal o contractual automática.
¿La calculadora sirve para hipotecas variables o mixtas?
No. Hipoteca PRO v1.0 mantiene un TIN constante y no incorpora Euríbor, revisiones ni tramos mixtos.
¿El resultado es una oferta bancaria?
No. Es una simulación educativa y no sustituye la FEIN, el contrato, la información de la entidad ni asesoramiento profesional.
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